Dự án hạ tầng EB-5: Phân tích pháp lý chuyên sâu và những điểm nhà đầu tư cần hiểu rõ

Sau khi Đạo luật Cải cách và Liêm chính EB-5 năm 2022 (EB-5 Reform and Integrity Act – RIA) chính thức có hiệu lực, chương trình EB-5 đã bước sang một giai đoạn mới với khung phân loại dự án rõ ràng và chặt chẽ hơn. Một trong những điểm thay đổi đáng chú ý nhất là việc xác lập dự án hạ tầng (Infrastructure Projects) như một nhóm dự án riêng biệt, có địa vị pháp lý khác biệt so với các dự án EB-5 truyền thống do khu vực tư nhân phát triển.

Trong bối cảnh nguồn visa EB-5 ngày càng được quản lý chặt chẽ, dự án hạ tầng EB-5 thu hút sự quan tâm lớn từ giới đầu tư nhờ quyền tiếp cận nhóm visa dành riêng (set-aside) theo RIA. Tuy nhiên, lợi thế về visa không đồng nghĩa với việc yêu cầu pháp lý đơn giản hơn. Ngược lại, đây là nhóm dự án có tiêu chuẩn cấu trúc và tuân thủ cao, đòi hỏi nhà đầu tư phải hiểu đúng bản chất ngay từ đầu.

Dự án hạ tầng EB-5 được hiểu như thế nào theo luật di trú Hoa Kỳ?

Theo định nghĩa trong luật di trú Hoa Kỳ và các hướng dẫn của USCIS, một dự án hạ tầng EB-5 là dự án:

• Do một cơ quan chính phủ (liên bang, tiểu bang hoặc địa phương) quản lý
• Trong đó chính cơ quan chính phủ là đơn vị tạo việc làm (job-creating entity)
• Khoản vốn EB-5 được sử dụng cho xây dựng, cải tạo hoặc duy trì công trình công cộng
• Dự án được triển khai thông qua hợp đồng hợp pháp giữa cơ quan chính phủ và trung tâm vùng hoặc doanh nghiệp thương mại mới (NCE)

Từ khung định nghĩa này, có thể rút ra ba yếu tố pháp lý cốt lõi mà một dự án EB-5 bắt buộc phải đáp ứng.

1. Cơ quan chính phủ giữ vai trò trung tâm của dự án

Cơ quan công quyền không chỉ tham gia với vai trò hỗ trợ hay giám sát, mà phải trực tiếp:

• Quản lý dự án
• Chịu trách nhiệm triển khai
• Đứng tên tạo việc làm cho mục đích EB-5

2. Khoản đầu tư phải là đầu tư vào hạ tầng vật chất

Nguồn vốn EB-5 phải được sử dụng cho:

• Xây dựng
• Cải tạo
• Hoặc bảo trì hạ tầng hữu hình phục vụ công trình công cộng, không phải cho hoạt động kinh doanh tư nhân thuần túy.

3. Công trình phải phục vụ lợi ích công cộng

Dự án phải mang giá trị sử dụng công cộng rõ ràng, mang lại lợi ích cho cộng đồng nói chung, thay vì chỉ phục vụ lợi ích của một doanh nghiệp hay nhà phát triển tư nhân.

Mặc dù luật không liệt kê chi tiết thế nào là “public works project”, cách hiểu thống nhất trong ngành EB-5 hiện nay là các dự án như:

• Hạ tầng giao thông
• Công trình y tế công
• Cải tạo đất ô nhiễm
• Hạ tầng tiện ích và năng lượng

Khác biệt pháp lý giữa dự án hạ tầng EB-5 và dự án EB-5 truyền thống

Sự khác biệt cốt lõi giữa hai loại hình này nằm ở cấu trúc quản lý và trách nhiệm pháp lý.

Lợi ích và đặc điểm nổi bật của dự án hạ tầng EB-5

Một trong những lợi thế thường được nhắc đến của dự án hạ tầng EB-5 là vai trò trực tiếp của cơ quan chính phủ trong việc tạo việc làm. Điều này giúp dự án vận hành trong một khung tuân thủ pháp lý rõ ràng, với yêu cầu cao về:

• Báo cáo
• Kiểm soát
• Minh bạch tài chính và triển khai

Ngoài ra, các dự án hạ tầng thường gắn liền với:

• Chiến lược phát triển kinh tế – xã hội địa phương
• Nhu cầu thực tế về hạ tầng dài hạn
• Kế hoạch tạo việc làm dựa trên phân tích kinh tế phù hợp với bản chất công trình

Các cơ chế giảm thiểu rủi ro thường gặp

Nhiều dự án hạ tầng EB-5 được thiết kế với các lớp bảo vệ bổ sung, bao gồm:

• Tài sản dự án hoặc bất động sản làm tài sản bảo đảm
• Báo cáo định giá độc lập
• Bảo lãnh hoàn thành từ các bên có năng lực tài chính
• Phê duyệt và giám sát từ nhiều cơ quan chính phủ
• Bảo hiểm chuyên biệt (ví dụ: bảo hiểm môi trường)

Những yếu tố này không đảm bảo hoàn vốn, nhưng phản ánh mức độ chuẩn bị và quản trị rủi ro thường thấy trong các dự án hạ tầng đúng chuẩn.

Các loại hình dự án hạ tầng EB-5 phổ biến hiện nay

Trong thực tế, dự án hạ tầng EB-5 có thể được triển khai dưới nhiều hình thức, tùy theo nhu cầu của từng địa phương, bao gồm:

• Cải tạo môi trường và phát triển brownfield: xử lý đất ô nhiễm và tái sử dụng
• Hạ tầng giao thông và logistics: đường bộ, cầu, cảng, đường sắt
• Hạ tầng tiện ích và năng lượng: nước, xử lý nước thải, điện, viễn thông, năng lượng tái tạo
• Công trình công cộng tổng hợp: kết hợp nhiều hạng mục phục vụ phát triển dài hạn

Những điểm nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ trước khi tham gia dự án hạ tầng EB-5

Một trong những rủi ro lớn nhất đến từ việc hiểu sai vai trò của cơ quan chính phủ trong dự án. Việc một cơ quan công quyền “tham gia”, “hỗ trợ” hoặc “đồng hành” không đủ để dự án được xem là hạ tầng EB-5.

Nhà đầu tư cần xác minh rõ:

• Cơ quan chính phủ nào quản lý dự án và tạo việc làm
• Cơ quan này có phải là bên vay vốn EB-5 hay không
• Quan hệ pháp lý giữa cơ quan chính phủ – trung tâm vùng – doanh nghiệp thương mại mới được thiết lập như thế nào

Ngoài ra, các yếu tố quan trọng khác bao gồm:

• Tình trạng phê duyệt môi trường
• Phân tích kinh tế chứng minh tạo đủ số việc làm
• Báo cáo thẩm định độc lập (định giá, môi trường, tài chính)

Vai trò then chốt của kinh nghiệm trung tâm vùng trong dự án hạ tầng EB-5

Dự án hạ tầng EB-5 không thể triển khai hiệu quả nếu chỉ áp dụng tư duy phát triển bất động sản tư nhân. Loại hình này đòi hỏi trung tâm vùng phải:

• Có kinh nghiệm làm việc với cơ quan chính phủ
• Hiểu rõ quy trình hành chính khu vực công
• Có năng lực điều phối dự án công kéo dài nhiều năm với nhiều bên liên quan

Các trung tâm vùng giàu kinh nghiệm hạ tầng thường áp dụng cách tiếp cận thận trọng và chọn lọc, sẵn sàng loại bỏ những dự án chưa đáp ứng rõ định nghĩa pháp lý theo RIA, nhằm giảm thiểu rủi ro di trú cho nhà đầu tư ngay từ giai đoạn cấu trúc dự án.

Kết luận

Dự án hạ tầng EB-5 là một phân loại đầu tư mang tính đặc thù, với cấu trúc pháp lý và quản lý khác biệt rõ rệt so với các dự án EB-5 truyền thống.