Dự án EB-5 ở khu vực nông thôn: Vì sao “đơn giản” lại là chiến lược an toàn nhất cho nhà đầu tư?

Không ít nhà đầu tư bị hấp dẫn bởi những dự án quy mô lớn, mô hình kinh doanh phức tạp hoặc các lĩnh vực được quảng bá là “xu hướng tương lai”. Tuy nhiên, cần nhìn nhận một cách thực tế rằng EB-5 chưa bao giờ là sân chơi tối đa hóa lợi nhuận. Chính vì vậy, trong EB-5, sự an toàn và khả năng dự đoán kết quả luôn có giá trị cao hơn những câu chuyện tăng trưởng hấp dẫn nhưng khó kiểm chứng.

Dự án EB-5 nông thôn sau RIA: Vì sao trở thành tâm điểm?

Sau khi Đạo luật Cải cách và Liêm chính EB-5 năm 2022 (RIA) có hiệu lực, các dự án EB-5 thuộc khu vực nông thôn nhanh chóng trở thành trọng tâm của thị trường.

Nguyên nhân chính đến từ:

• Suất visa ưu tiên (visa set-aside) dành riêng cho khu vực nông thôn
• Thời gian xét duyệt nhanh hơn
• Ít nguy cơ tồn đọng visa so với các khu vực đô thị

Điều này đặc biệt thu hút nhà đầu tư đến từ các quốc gia đang hoặc có nguy cơ rơi vào tình trạng backlog visa.

Khi “nông thôn” trở thành áp lực cung – cầu

Mặc dù nhu cầu tăng mạnh, nguồn cung các dự án EB-5 nông thôn thực sự chất lượng lại rất hạn chế. Sự mất cân đối này tạo ra một áp lực lớn lên các trung tâm vùng, buộc họ phải:

• Mở rộng sang các mô hình kinh doanh phi truyền thống
• Chỉ nhằm đáp ứng tiêu chí “thuộc khu vực nông thôn” trên giấy tờ

Đây chính là điểm khởi đầu của nhiều rủi ro tiềm ẩn, mà nhà đầu tư thường khó nhận ra ở giai đoạn đầu của quá trình thẩm định.

Rủi ro từ các mô hình EB-5 nông thôn phi truyền thống

Thay vì các dự án bất động sản quen thuộc, thị trường hiện nay xuất hiện ngày càng nhiều dự án EB-5 nông thôn trong các lĩnh vực như:

• Năng lượng
• Khai khoáng
• Luyện kim
• Sản xuất công nghiệp
• Hạ tầng kỹ thuật chuyên sâu

Về mặt pháp lý, những dự án này có thể đáp ứng yêu cầu EB-5. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ bản chất kinh doanh của các ngành này vượt xa khả năng đánh giá của phần lớn nhà đầu tư cá nhân.

Khi một dự án chỉ có thể được hiểu thông qua:

• Báo cáo kỹ thuật phức tạp
• Giả định công suất dài hạn
• Quy trình sản xuất nhiều tầng
• Mô hình tài chính phụ thuộc nhiều biến số

Nhà đầu tư gần như bắt buộc phải tin vào lời giải thích của sponsor, thay vì có thể kiểm chứng độc lập bằng kiến thức và dữ liệu phổ thông. Trong trường hợp này, sự phức tạp vô tình trở thành lớp “màn che” cho mức độ bất định thực sự của dự án.

Xem thêm: Đầu tư dự án EB-5 vùng nông thôn có nhiều rủi ro không?

Rủi ro chu kỳ hàng hóa: Yếu tố ngoài tầm kiểm soát

Một trong những rủi ro lớn nhất của các dự án EB-5 vận hành công nghiệp là sự phụ thuộc vào giá hàng hóa toàn cầu. Dù nhà máy đặt tại Mỹ, giá dầu ,thép, khoáng sản và nguyên liệu đầu vào vẫn chịu chi phối bởi thị trường quốc tế, nằm ngoài tầm kiểm soát của cả chủ dự án lẫn nhà đầu tư EB-5.

Khi thị trường hàng hóa bước vào chu kỳ giảm:

• Biên lợi nhuận có thể bị xóa sạch trong thời gian ngắn
• Chi phí vận hành cố định vẫn ở mức cao

Nếu giai đoạn này trùng với thời điểm cần thoái vốn để hoàn trả vốn EB-5, khả năng hoàn vốn đúng hạn sẽ chịu tác động đáng kể. Đây là rủi ro mang tính chu kỳ, khó dự đoán và gần như không thể kiểm soát.

Vì sao bất động sản nông thôn truyền thống vẫn là lựa chọn tối ưu?

Trái ngược với các mô hình phức tạp kể trên, dự án EB-5 nông thôn dựa trên phát triển bất động sản nhà ở truyền thống vẫn giữ được những ưu thế rất rõ ràng.

Ưu thế cốt lõi của bất động sản nông thôn EB-5

• Câu chuyện kinh doanh dễ hiểu: mua đất – xây dựng – bán sản phẩm
• Tài sản hữu hình rõ ràng, có thể định giá độc lập
• Dữ liệu thị trường nhà ở phong phú, dễ kiểm chứng
• Triển khai theo từng giai đoạn, giúp kiểm soát rủi ro vận hành

Nhà đầu tư không cần hiểu sâu về kỹ thuật công nghiệp và phân tích chu kỳ hàng hóa toàn cầu vẫn có thể nắm bắt logic dòng tiền và kế hoạch hoàn vốn của dự án.

Lợi thế di trú: Đã được kiểm chứng qua thời gian

Một yếu tố quan trọng khác là kinh nghiệm xét duyệt của USCIS.

USCIS đã có hàng chục năm kinh nghiệm và hệ thống tiền lệ rõ ràng trong việc xét duyệt các dự án EB-5 dựa trên chi phí xây dựng để tạo việc làm. Điều này giúp:

• Giảm rủi ro RFE (yêu cầu bổ sung hồ sơ)
• Giảm nguy cơ từ chối vì cấu trúc tạo việc làm không rõ ràng

Xem thêm: Đầu tư EB-5 thì nên chọn đầu tư trực tiếp hay qua trung tâm vùng?

“Đơn giản hóa” – nguyên tắc sàng lọc rủi ro hiệu quả nhất trong EB-5

Trong bối cảnh thị trường EB-5 ngày càng phức tạp, đơn giản hóa không phải là dấu hiệu của thiếu chuyên nghiệp, mà là một lựa chọn có kỷ luật.

Một nguyên tắc thực tế dành cho nhà đầu tư:

Nếu một dự án không thể được giải thích rõ ràng bằng ngôn ngữ phổ thông, nếu bạn không thể tự mô tả lại cách dự án tạo doanh thu và hoàn vốn, thì mức độ phức tạp có thể đã vượt quá khả năng đánh giá thực tế.

Trong EB-5, đơn giản đồng nghĩa với minh bạch, và minh bạch chính là nền tảng của an toàn di trú.

Trong bối cảnh “dự án nông thôn” trở thành từ khóa nóng, điều quan trọng không phải là chọn bất kỳ dự án nông thôn nào, mà là chọn dự án nông thôn đúng bản chất EB-5. Citizen Pathway hiện đang hỗ trợ nhà đầu tư Việt Nam:

• Sàng lọc các dự án EB-5 nông thôn có cấu trúc đơn giản, minh bạch
• Ưu tiên bất động sản truyền thống, tài sản hữu hình
• Đánh giá kỹ kế hoạch tạo việc làm và lộ trình hoàn vốn

Với kinh nghiệm thực tế trong thẩm định dự án EB-5, Citizen Pathway giúp nhà đầu tư giảm thiểu rủi ro từ những mô hình phức tạp và tập trung vào mục tiêu cốt lõi: thẻ xanh và sự an tâm dài hạn.

Kết luận

Việc bổ sung thêm rủi ro từ các mô hình kinh doanh phức tạp hoặc phụ thuộc mạnh vào chu kỳ thị trường chỉ làm hành trình đó trở nên kém chắc chắn hơn. Ngược lại, khi lựa chọn cấu trúc vốn bảo thủ, tài sản hữu hình và kế hoạch thoái vốn rõ ràng thì nhà đầu tư sẽ đạt được sự an tâm cần thiết trong suốt quá trình định cư.