Đầu tư EB-5 mở ra cơ hội sở hữu Thẻ Xanh Mỹ cho cả gia đình chỉ với một khoản vốn nhất định. Nhưng để biến giấc mơ định cư thành hiện thực, nhà đầu tư cần thẩm định kỹ dự án trước khi xuống vốn. Thực tế, không ít trường hợp đã gặp rủi ro vì chọn sai chủ đầu tư hoặc Trung tâm vùng. Vậy làm thế nào để bảo vệ tài chính và đảm bảo hồ sơ EB-5 thành công? Bài viết này sẽ chia sẻ 10 câu hỏi chiến lược giúp bạn tự tin hơn khi lựa chọn dự án.
Vì sao cần thẩm định kỹ dự án EB-5?
Chương trình EB-5 được xem là một trong những con đường nhanh và an toàn nhất để định cư Mỹ. Chỉ với mức đầu tư 800.000 USD (khu vực ưu tiên – TEA: Targeted Employment Area) hoặc 1.050.000 USD (khu vực thông thường), cả gia đình có thể nhận được Thẻ Xanh Mỹ và tự do sinh sống, làm việc, học tập tại Hoa Kỳ.
Tuy nhiên, lợi ích lớn đi kèm rủi ro không nhỏ. Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư đã gặp tình huống:
- Chậm tiến độ dự án.
- Không tạo đủ việc làm theo yêu cầu.
- Khó hoàn vốn hoặc vốn bị “treo” quá lâu.
Nguyên nhân thường đến từ việc chọn sai Trung tâm vùng (Regional Center) hoặc chủ đầu tư thiếu năng lực triển khai. Vì vậy, để tránh nguy cơ mất cả vốn lẫn cơ hội định cư, nhà đầu tư EB-5 cần tự trang bị cho mình bộ 10 câu hỏi chiến lược sau đây trước khi đưa ra quyết định.
10 câu hỏi chiến lược khi thẩm định dự án EB-5
1. Chủ đầu tư có kinh nghiệm như thế nào?
Chủ đầu tư là người trực tiếp sử dụng vốn EB-5 để phát triển dự án, tạo việc làm và hoàn vốn. Bạn cần tìm hiểu:
- Đã triển khai bao nhiêu dự án EB-5?
- Có kinh nghiệm trong bất động sản, hạ tầng hay ngành liên quan không?
- Đã từng huy động vốn EB-5 và hoàn trả đúng hạn chưa?
- Hiện tại đang quản lý bao nhiêu dự án?
-> Một chủ đầu tư uy tín, nhiều thành tích thành công sẽ giúp giảm thiểu đáng kể rủi ro cho nhà đầu tư.
2. Trung tâm vùng có lịch sử hoàn vốn không?
Trung tâm vùng là đơn vị huy động và phân phối vốn EB-5. Uy tín của họ được thể hiện ở số lượng dự án đã hoàn vốn thành công.
Hãy đặt câu hỏi:
- Có bao nhiêu dự án EB-5 đã hoàn vốn?
- Có trường hợp nào vốn bị “treo” hay chưa trả không?
- Người lãnh đạo trung tâm vùng có kinh nghiệm và bằng cấp phù hợp không?
Chọn một trung tâm vùng từng giúp nhiều nhà đầu tư lấy lại vốn thành công là bước đi an toàn.
3. Dự án hiện tại đã triển khai đến đâu?
Một dự án đã khởi công và đang thi công thực tế sẽ an toàn hơn nhiều so với dự án mới ở giai đoạn thiết kế. Bạn cần kiểm tra:
- Đã giải ngân bao nhiêu % vốn?
- Tiến độ xây dựng đạt tới mốc nào?
- Có hợp đồng thi công trọn gói (GMP – Guaranteed Maximum Price) chưa?
- Chủ đầu tư có cam kết hoàn thiện dự án không?
Dự án đã đi vào hoạt động thực tế giúp giảm rủi ro và tăng khả năng tạo việc làm.
4. Ai giám sát tiến độ và dòng tiền?
Một dự án minh bạch phải có bên thứ ba giám sát độc lập.
Bạn cần hỏi rõ:
- Có đơn vị kiểm toán độc lập định kỳ không?
- Có tổ chức chuyên giám sát dòng vốn và tiến độ không?
- Chính quyền địa phương có tham gia giám sát không?
Giám sát độc lập chính là lớp bảo vệ quan trọng cho nguồn vốn EB-5.
5. Trung tâm vùng và chủ đầu tư có liên quan gì với nhau?
Nếu trung tâm vùng và chủ đầu tư thuộc cùng một nhóm, nguy cơ xung đột lợi ích sẽ cao. Khi đó, họ có thể ưu tiên bảo vệ lợi ích doanh nghiệp thay vì quyền lợi của nhà đầu tư.
Câu hỏi cần thiết: “Hai bên có hoàn toàn tách biệt về pháp lý và tài chính không?”
6. Vốn EB-5 được xếp ở vị trí nào?
Trong cơ cấu tài chính dự án, vị trí của vốn EB-5 quyết định thứ tự hoàn trả:
- Ngân hàng: luôn ưu tiên đầu tiên vì có tài sản thế chấp.
- Vốn EB-5: thường ở mức trung gian (mezzanine debt).
- Vốn chủ sở hữu: hoàn trả sau cùng.
Nếu vốn EB-5 được xếp ở vị trí ưu tiên hơn (ví dụ: nợ ưu tiên – senior debt), khả năng được hoàn vốn sẽ cao hơn.
Hãy hỏi thêm: “Có điều khoản nào có thể hạ cấp vị trí vốn EB-5 trong tương lai không?”
Xem thêm: Cách cấu trúc khoản vay EB‑5 trong một dự án
7. Kế hoạch hoàn vốn sau 4–7 năm là gì?
Phần lớn dự án EB-5 hoàn vốn trong khoảng 4–7 năm. Quan trọng là kế hoạch hoàn vốn phải cụ thể. Các phương án thường thấy:
- Bán tài sản sau khi dự án hoàn thành.
- Vay ngân hàng mới để trả nợ cũ.
- Trả bằng dòng tiền hoạt động (nếu vốn EB-5 chiếm tỷ lệ nhỏ).
Hãy hỏi thẳng: “Nếu thị trường bất động sản đi xuống, dự án có kế hoạch B không?”
8. Dự án có được ưu tiên xét visa không?
Các dự án tại nông thôn, hạ tầng hoặc vùng TEA có hạn ngạch visa riêng, giúp rút ngắn thời gian chờ đợi. Tuy nhiên, một số nhóm dự án hiện cũng đã bắt đầu quá tải.
Hãy xác minh: “Dự án này có thực sự giúp tôi và gia đình nhận Thẻ Xanh nhanh hơn không?”
9. Dự án tạo ra bao nhiêu việc làm và ai đánh giá?
Mỗi suất đầu tư EB-5 phải tạo tối thiểu 10 việc làm toàn thời gian cho người Mỹ. Dự án an toàn thường tạo dư khoảng 12–14 việc làm để phòng rủi ro. Bạn cần hỏi:
- Mỗi nhà đầu tư được dự kiến tạo ra bao nhiêu việc làm?
- Ai tính toán con số này? Có phải bên độc lập không?
- Đến thời điểm hiện tại, dự án đã tạo bao nhiêu việc làm thực tế?
10. Phải giữ vốn trong bao lâu?
Luật mới cho phép rút vốn sau ít nhất 2 năm, nhưng trên thực tế, phần lớn dự án vẫn yêu cầu giữ vốn lâu hơn.
Cần hỏi rõ:
- “Tôi phải duy trì vốn bao lâu?”
- “Khi nào có thể rút vốn?”
Một số dự án chỉ hoàn vốn sau khi tất cả nhà đầu tư khác được duyệt, dẫn đến thời gian kéo dài tới 8–10 năm.
Kết luận
Việc chọn dự án EB-5 không đơn giản là nghe một cơ hội hấp dẫn, mà là quyết định tài chính – định cư nghiêm túc. Bộ 10 câu hỏi trên giúp nhà đầu tư đánh giá:
- Uy tín của chủ đầu tư và Trung tâm vùng.
- Khả năng triển khai dự án và tạo việc làm.
- Mức độ an toàn và kế hoạch hoàn vốn rõ ràng.
Với hơn 11 năm kinh nghiệm, 640+ hồ sơ thành công và 12 dự án đã hoàn vốn, Citizen Pathway tự hào là đơn vị hàng đầu tại Việt Nam trong việc thẩm định độc lập dự án EB-5, bảo vệ tối đa quyền lợi tài chính và định cư cho nhà đầu tư.
