Dự thảo EB-5 siết chuẩn tính tạo việc làm: Nhà đầu tư cần biết gì?

Ngày 2/7/2026, Bộ An ninh Nội địa Hoa Kỳ (DHS) công bố dự thảo quy định (RIN 1615AC94) nhằm hoàn thiện khung pháp lý cho chương trình EB-5, cụ thể hóa Đạo luật Cải cách và Liêm chính EB-5 năm 2022 (RIA). Một trong những thay đổi kỹ thuật nhưng có tác động sâu rộng nhất là cách USCIS đánh giá việc làm được tạo ra từ vốn đầu tư — yếu tố cốt lõi quyết định tính hợp lệ của mọi hồ sơ EB-5, cả ở giai đoạn nộp đơn (I-526/I-526E) và giai đoạn gỡ bỏ điều kiện thường trú (I-829).

Cùng trong nhóm thay đổi này, nhà đầu tư cũng nên theo dõi bài phân tích về quyền chỉ định khu vực TEA trong EB-5 để hiểu thêm tác động đến mức vốn đầu tư và lựa chọn dự án.

Ba phương pháp tính việc làm sắp bị siết chặt

1. Chi tiêu của khách du lịch (visitor spending) — đây là mô hình kinh tế lượng từng được một số dự án khách sạn, khu nghỉ dưỡng sử dụng để ước tính việc làm gián tiếp, dựa trên giả định rằng một dự án mới (ví dụ một khách sạn) sẽ kéo theo chi tiêu tăng thêm của du khách tại các nhà hàng, khu giải trí, dịch vụ vận chuyển xung quanh. Trong dự thảo (đề xuất tại 8 CFR 204.407(e)(3)(iv)), DHS lập luận rằng các mô hình kinh tế lượng hiện có — kể cả mô hình input-output truyền thống hay phân tích hồi quy — không thể tách bạch một cách khoa học phần chi tiêu nào thực sự do riêng dự án EB-5 gây ra, so với các yếu tố khác. Đáng chú ý, đây là vấn đề chưa từng được quy định minh thị trong luật hay quy định cũ — quyết định chấp nhận hay không hoàn toàn phụ thuộc vào từng viên chức xét duyệt, dẫn đến sự thiếu nhất quán giữa các hồ sơ.
2. Sắp xếp chia sẻ việc làm (job-sharing) — theo quy định cũ (8 CFR 204.6(e), có hiệu lực đến 20/11/2019), hai lao động đủ điều kiện có thể cùng chia sẻ một vị trí toàn thời gian, miễn tổng số giờ làm đạt yêu cầu. Dự thảo lần này loại bỏ hoàn toàn cơ chế này khỏi định nghĩa “full-time employment.” DHS cho biết rất ít hồ sơ từng sử dụng phương pháp này, và trong nhiều trường hợp, đó thực chất là cách hợp thức hóa việc kết hợp hai vị trí bán thời gian — điều luật không cho phép.
3. Vốn vay bắc cầu đã hoàn trả (bridge financing) — đây là thay đổi có ý nghĩa pháp lý và tác động thị trường sâu rộng nhất trong nhóm ba yếu tố. Nhiều dự án bất động sản, xây dựng quy mô lớn thường vay vốn ngắn hạn (bridge loan) để khởi công trước khi gọi đủ vốn EB-5, sau đó hoàn trả khoản vay này bằng chính vốn của nhà đầu tư khi huy động đủ. Trước nay, việc làm tạo ra trong giai đoạn tài trợ bằng vốn vay cầu nối vẫn được USCIS công nhận là “việc làm do vốn EB-5 tạo ra” — nhưng đây chỉ là hướng dẫn chính sách nội bộ (USCIS Policy Manual, kế thừa từ Policy Memorandum PM-602-0082 năm 2013), chưa từng được luật hóa thành quy định chính thức. Dự thảo đề xuất chấm dứt điều này:

“Jobs attributable to any financing repaid with EB-5 investment capital may not be claimed as jobs created by such EB-5 investment capital.” — Proposed 8 CFR 204.407(e)(1)

Vì sao DHS thay đổi lập trường?

RIA không trực tiếp đề cập đến bridge financing, nhưng DHS diễn giải một thay đổi câu chữ trong luật — từ yêu cầu doanh nghiệp phải mang lại lợi ích cho kinh tế Hoa Kỳ “và” tạo ra việc làm, sang mang lại lợi ích “bằng cách” tạo ra việc làm — là cơ sở pháp lý để đòi hỏi mối liên hệ chặt chẽ và có thể kiểm chứng hơn giữa khoản đầu tư và việc làm thực tế được tạo ra.

Chưa phải quyết định cuối cùng

Đáng chú ý, DHS thừa nhận trong văn bản rằng các dự án gọi vốn sau khi RIA có hiệu lực (từ 2022) nhìn chung sử dụng bridge financing một cách “đáng tin cậy và thực tế hơn” — dự án đã khởi công, đã có giấy phép xây dựng, nên khả năng thành công cao hơn. Vì vậy, thay vì áp đặt lệnh cấm tuyệt đối, DHS đang lấy ý kiến công chúng về hai phương án: (1) cấm hoàn toàn việc tính việc làm từ vốn vay cầu nối đã hoàn trả, hoặc (2) cho phép tiếp tục nhưng giới hạn thời hạn vay (thị trường hiện nay phổ biến ở mức 12–36 tháng) và giới hạn tỷ lệ vốn vay trên tổng chi phí dự án (nhiều bên cho vay hiện giới hạn ở khoảng 80% tổng chi phí). Đây vẫn là vấn đề đang mở trong 60 ngày lấy ý kiến công chúng.

Nhà đầu tư nên làm gì?

Nếu bạn đang cân nhắc một dự án EB-5 mới, hãy chủ động hỏi bên phát triển dự án về phương pháp tính tạo việc làm được sử dụng — cụ thể là mô hình kinh tế nào (ví dụ IMPLAN, RIMS II), và liệu dự án có phụ thuộc vào ba yếu tố nêu trên hay không. Với các khoản đầu tư đã thực hiện trước đây, nguyên tắc chung của dự thảo là chỉ áp dụng cho hồ sơ nộp sau ngày quy định chính thức có hiệu lực (ngày này chưa được xác định, còn phải qua giai đoạn lấy ý kiến rồi ban hành bản cuối) — nghĩa là hồ sơ đã nộp trước đó thường không bị đánh giá lại theo tiêu chuẩn mới.

Quy định này vẫn đang trong giai đoạn dự thảo và lấy ý kiến công chúng, dự kiến đến cuối tháng 8/2026, trước khi được ban hành chính thức.