Dự luật “Building Housing for the American Dream Act”: Cánh cửa mới cho nhà đầu tư EB-5 2026

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Mỹ đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung trầm trọng, một bước ngoặt lập pháp mới đang hình thành, hứa hẹn thay đổi hoàn toàn cục diện của chương trình định cư EB-5.

Ngày 4/12 vừa qua, Thượng nghị sĩ Ruben Gallego đã chính thức đệ trình dự luật “Building Housing for the American Dream Act” lên Quốc hội Hoa Kỳ. Đây không chỉ là một nỗ lực giải quyết bài toán nhà ở cho người dân Mỹ, mà còn là “cú hích” chiến lược giúp các nhà đầu tư EB-5 tiếp cận những dự án an toàn và có tốc độ xét duyệt ưu tiên.

Bản chất của dự luật: Khi nhà ở trở thành Hạ tầng thiết yếu

Mục tiêu cốt lõi của dự luật này là sửa đổi Điều 203(b)(5) của Đạo luật Di trú và Nhập tịch (INA). Điểm mấu chốt nằm ở việc mở rộng định nghĩa “Dự án hạ tầng” (Infrastructure Projects) để bao gồm cả phân khúc Nhà ở giá rẻ (Affordable Housing).

Trước đây, vốn EB-5 chủ yếu chảy vào các dự án thương mại xa hoa hoặc hạ tầng công cộng. Với dự luật này, dòng vốn sẽ được điều hướng vào các dự án dân sinh thiết thực, phục vụ nhu cầu ở thực của hàng triệu người dân Mỹ. Các chuyên gia nhận định: Việc gắn kết thị trường nhà ở với EB-5 không chỉ giúp người dân Mỹ có nơi an cư mà còn mở ra cơ hội cho nhà đầu tư tham gia vào các dự án có nhu cầu thị trường cực cao.

Xem thêm: Dự luật To Đẹp là gì? Ảnh hưởng cụ thể đến người Mỹ năm 2026

Những thay đổi xoay quanh về mức đầu tư và Quyền ưu tiên Visa

Nếu dự luật được thông qua, nhà đầu tư EB-5 sẽ được hưởng những lợi ích cụ thể về mặt tài chính và thủ tục:

Cấu trúc mức đầu tư linh hoạt

Dự luật đề xuất duy trì lợi thế về vốn cho các khu vực ưu tiên:

• 800.000 USD: Cho các dự án nhà ở giá rẻ nằm trong Khu vực tạo việc làm mục tiêu (TEA).
• 1,05 triệu USD: Cho các dự án nằm ngoài khu vực TEA.

Cơ chế Visa “Set-aside” (Dự trữ)

Đây là điểm hấp dẫn nhất. Các dự án nhà ở giá rẻ sẽ được xếp vào nhóm Visa dự trữ (Set-aside) – tương tự như các dự án nông thôn hoặc hạ tầng hiện nay. Điều này giúp nhà đầu tư:

• Tránh tình trạng tồn đọng (Backlog): Đặc biệt quan trọng với các nhà đầu tư từ Trung Quốc, Ấn Độ hoặc Việt Nam.
• Xét duyệt ưu tiên: Rút ngắn thời gian chờ đợi nhận thẻ xanh từ Bộ An ninh Nội địa (DHS).

Xem thêm: Sau Đạo luật RIA: Thời gian xét duyệt hồ sơ đầu tư EB-5 nhanh hay chậm?

Danh mục dự án Vàng đủ điều kiện tham gia

Không phải dự án nhà ở nào cũng được áp dụng luật mới. Dự thảo quy định khắt khe các dự án phải liên kết với những chương trình hỗ trợ liên bang đã được khẳng định về tính minh bạch và ổn định, bao gồm:

• Section 202: Nhà ở dành riêng cho người cao tuổi.
• LIHTC (Low-Income Housing Tax Credit): Chương trình tín dụng thuế cho nhà ở thu nhập thấp.
• CDBG & HOME: Các quỹ phát triển cộng đồng và đối tác đầu tư nhà ở.
• Housing Trust Fund: Quỹ tín thác nhà ở quốc gia.

Sự tham gia của Bộ Gia cư và Phát triển Đô thị (HUD) trong việc đánh giá dự án cùng với DHS sẽ tạo thêm một “màng lọc” an toàn, đảm bảo dự án có pháp lý vững chắc và khả năng tạo việc làm thực tế.

Tại sao đây là Bước ngoặt cho nhà đầu tư EB-5 hiện nay?

Giải quyết bài toán TEA đô thị

Trong lịch sử, nhiều dự án nhà ở giá rẻ nằm tại các đô thị lớn nhưng lại không được công nhận là TEA do tiêu chuẩn về tỷ lệ thất nghiệp. Dự luật mới xóa bỏ rào cản này bằng cách phân loại chúng vào nhóm hạ tầng, cho phép nhà đầu tư hưởng mức 800.000 USD ngay tại các thành phố sôi động.

Tính bền vững của dự án

Khác với các khách sạn hay khu nghỉ dưỡng cao cấp phụ thuộc vào biến động du lịch, nhà ở giá rẻ là phân khúc “kháng suy thoái”. Nhu cầu nhà ở tại Mỹ luôn vượt xa nguồn cung, đảm bảo dự án vận hành ổn định, từ đó bảo vệ nguồn vốn và khả năng tạo 10 việc làm cho mỗi suất đầu tư.

Tác động xã hội tích cực

Nhà đầu tư không chỉ nhận thẻ xanh mà còn trực tiếp đóng góp vào việc cải thiện an sinh xã hội tại Mỹ. Đây là điểm cộng lớn giúp hồ sơ EB-5 nhận được sự ủng hộ về mặt chính sách và thiện cảm từ các cơ quan xét duyệt.

Góc nhìn từ chuyên gia: Cơ hội đi kèm thách thức

Các chuyên gia nhận định rằng đây là một thiết kế chính sách thông minh. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý dự luật cần sự đồng thuận lưỡng đảng để thực sự cất cánh. Trong bối cảnh Quốc hội Mỹ hiện nay, việc đưa nhà ở vào danh mục EB-5 là rất hợp lý về mặt kinh tế, nhưng cần một ‘đường băng’ chính trị đủ dài.

Dù vậy, việc dự luật được trình nghị sự là tín hiệu cho thấy Chính phủ Mỹ đang tìm cách tối ưu hóa dòng vốn EB-5 để giải quyết các vấn đề quốc gia cấp bách.

Kết luận

Dự luật “Building Housing for the American Dream Act” đang mở ra một thế hệ dự án EB-5 mới: An toàn hơn, thiết thực hơn và nhanh chóng hơn.

Đối với các nhà đầu tư đang chuẩn bị hồ sơ, đây là lúc cần:

1. Theo dõi sát sao tiến độ lập pháp: Để nắm bắt thời điểm vàng khi các suất visa dự trữ mới được mở ra.
2. Tìm hiểu các dự án LIHTC hoặc Section 202: Đây là những mô hình dự án sẽ hưởng lợi trực tiếp nếu luật được thông qua.
3. Tham vấn chuyên gia: Để đánh giá cấu trúc vốn và khả năng tạo việc làm của các dự án nhà ở hiện tại.