Thẩm định dự án TEA: Quy trình xác nhận Rural và High-Unemployment

Hiển thị mục lục Ẩn mục lục

Trong chương trình EB-5, yếu tố quyết định thành bại của hồ sơ không chỉ nằm ở mức đầu tư hay hiệu quả dự án, mà còn ở việc dự án có đủ điều kiện TEA (Targeted Employment Area) hay không. Một dự án TEA hợp lệ không chỉ giúp giảm mức vốn đầu tư xuống còn 800.000 USD, mà còn tăng tốc độ xét duyệt hồ sơ, tận dụng visa set-aside và nâng cao tính an toàn pháp lý cho nhà đầu tư.

Bài viết này từ Citizen Pathway sẽ hướng dẫn bạn toàn bộ quy trình thẩm định TEA — từ định nghĩa, cách tính tỷ lệ thất nghiệp, xác định vùng Rural, đến các checklist minh chứng — giúp bạn hiểu rõ vì sao TEA chính là “nền móng an toàn” của mỗi hồ sơ EB-5.

Vì sao phải xác định dự án thuộc vùng TEA?

Từ khi Đạo luật Cải cách và Liêm chính EB-5 (RIA 2022) được ban hành, quy định về TEA trở nên nghiêm ngặt và minh bạch hơn. Việc xác định dự án có thuộc TEA không chỉ ảnh hưởng đến vốn đầu tư tối thiểu, mà còn tác động đến quyền visa, thời gian xét duyệt và cấu trúc tài chính dự án.

5 lý do TEA là yếu tố bắt buộc

Lý do	Ý nghĩa thực tế với nhà đầu tư EB-5
Ảnh hưởng trực tiếp đến vốn đầu tư	Dự án TEA cho phép mức đầu tư 800.000 USD thay vì 1.050.000 USD. Nếu TEA bị từ chối, nhà đầu tư phải bổ sung phần chênh lệch.
Quyết định tốc độ xử lý hồ sơ	RIA dành 20% visa cho Rural và 10% cho High-Unemployment TEA. Đặc biệt, Rural được ưu tiên xử lý nhanh (Priority Processing).
Ảnh hưởng đến cấu trúc tài chính	Xác nhận TEA giúp developer dễ huy động vốn EB-5; ngược lại, nếu bị bác, dự án phải tái cấu trúc nguồn vốn.
Quyết định chiến lược đầu tư & thanh khoản	Rural có chi phí thấp nhưng thanh khoản kém; Urban TEA thanh khoản tốt nhưng cạnh tranh cao.
Tăng tính minh bạch & uy tín hồ sơ	USCIS xem xét kỹ TEA report. Hồ sơ chuẩn giúp giảm RFE/NOID, nâng cao cơ hội phê duyệt.

Tổng quan TEA: Khái niệm & tiêu chí xác định

TEA (Targeted Employment Area) là khu vực kinh tế được Chính phủ Mỹ khuyến khích phát triển, nhằm tạo việc làm và phân bổ đầu tư hợp lý.

USCIS công nhận 2 loại TEA chính:

Loại TEA	Tiêu chí xác định
Rural TEA (Vùng nông thôn)	Nằm ngoài khu đô thị MSA (Metropolitan Statistical Area) và ngoài ranh giới thành phố có dân số ≥ 20.000 người.
High-Unemployment TEA (Vùng thất nghiệp cao)	Có tỷ lệ thất nghiệp ≥ 150% mức trung bình toàn quốc tại thời điểm nộp hồ sơ.

Hiện nay, USCIS là cơ quan duy nhất có thẩm quyền thẩm định và công nhận TEA, dựa trên hồ sơ chứng minh được nộp kèm theo đơn I-526E của nhà đầu tư.

5 bước chuẩn mực của quy trình thẩm định TEA

Bước 1: Xác định vị trí & Census Tract

Xác định địa chỉ chính xác và tọa độ dự án EB-5.
Tra cứu Census Tract trên bản đồ Cục Điều tra Dân số Mỹ (U.S. Census Bureau).
Với dự án High-Unemployment, có thể gộp các Census Tract liền kề, miễn chứng minh được kết nối địa lý & lao động.

Bước 2: Phân tích dữ liệu thất nghiệp

Lấy tỷ lệ thất nghiệp trung bình quốc gia (BLS) → nhân 1.5 để ra ngưỡng TEA. Công thức: Ngưỡng TEA=1,5× tỷ lệ thất nghiệp quốc gia
- Ví dụ: nếu tỷ lệ quốc gia là 4%, ngưỡng TEA là 6%.
Tính tỷ lệ thất nghiệp vùng dự án theo dữ liệu từ BLS, LAUS hoặc ACS.
Nếu vùng ≥150% mức trung bình, dự án đạt tiêu chuẩn High-Unemployment TEA.

Bước 3: Kiểm tra điều kiện Rural TEA

Dự án ngoài MSA và ngoài thành phố ≥20.000 dân → đạt tiêu chí Rural TEA.
Hồ sơ cần kèm:
- Bản đồ MSA của OMB (Office of Management and Budget).
- Dữ liệu dân số mới nhất từ Census Bureau.
- Giải trình hành chính rõ ràng (quận, thị trấn, bang).

Bước 4: Chuẩn bị hồ sơ chứng minh TEA

Một TEA report hoàn chỉnh cần bao gồm:

Bản đồ ranh giới dự án & Census Tract.
Bảng dữ liệu thất nghiệp chi tiết kèm nguồn BLS/ACS/LAUS.
Phân tích & công thức tính rõ ràng.
Giải trình pháp lý trích dẫn điều khoản RIA 2022.
Nếu có gộp Census Tract, phải giải thích tính kết nối lao động hợp lý.

Bước 5: Rà soát rủi ro & phản hồi USCIS

Các lỗi thường gặp khi nộp hồ sơ TEA:

Dùng dữ liệu cũ >12 tháng.
Gộp vùng không liền kề.
Không chứng minh dự án hoạt động chính tại vùng TEA đã công bố.
Khai Rural sai, trong khi vị trí thực tế nằm giáp đô thị.

👉 Giải pháp: kiểm tra kỹ trước khi nộp, giữ bản sao dữ liệu và cập nhật số liệu mới nhất khi USCIS yêu cầu bổ sung (RFE).

Bảng so sánh Rural TEA và High-Unemployment TEA

Tiêu chí	Rural TEA	High-Unemployment TEA
Cách xác định	Ngoài MSA và thành phố < 20.000 dân	Tỷ lệ thất nghiệp ≥150% mức trung bình quốc gia
Visa Set-aside	20% tổng chỉ tiêu EB-5	10% tổng chỉ tiêu EB-5
Tốc độ xử lý	Ưu tiên xét duyệt nhanh (Priority Processing)	Xử lý bình thường
Rủi ro thị trường	Thanh khoản thấp, cạnh tranh ít	Cạnh tranh cao, dễ thoái vốn
Hạ tầng	Thiếu phát triển, phụ thuộc sponsor	Hoàn thiện hơn, hấp thụ vốn tốt
Cách chứng minh	Dựa yếu tố địa lý & dân số	Dựa dữ liệu thất nghiệp thống kê chi tiết

Checklist thẩm định TEA cho nhà đầu tư

TEA Report đầy đủ: Bản đồ, dữ liệu, công thức tính.
Nguồn dữ liệu gốc: BLS / ACS / LAUS mới nhất.
Giải trình pháp lý: Trích dẫn điều khoản RIA 2022.
Bằng chứng hoạt động: Chứng minh dự án kinh doanh chính tại vùng TEA.
Bản đồ MSA/OMB cập nhật: Xác nhận rõ Rural TEA.
Cam kết cập nhật dữ liệu: Nhà phát triển phải tái xác nhận TEA tại thời điểm nộp I-526E.

Kết luận

Thẩm định TEA không chỉ là thủ tục hành chính, mà là bước chiến lược quan trọng nhất trong hành trình EB-5. Một dự án được xác nhận TEA hợp lệ sẽ:

Giúp giảm vốn đầu tư xuống 800.000 USD,
Tăng khả năng được xét duyệt nhanh,
Giảm rủi ro pháp lý,
Tăng độ tin cậy với USCIS.

Với nhà đầu tư Việt Nam, hãy xem việc chọn Rural hay High-Unemployment TEA là bước đầu tiên trong quá trình thẩm định chuyên sâu – trước cả khi quan tâm đến lợi nhuận hay hoàn vốn. Một dự án “đẹp” chỉ thực sự an toàn khi TEA được xác nhận đúng và rõ ràng.

Tại Citizen Pathway, chúng tôi đồng hành cùng nhà đầu tư Việt Nam trong toàn bộ quy trình: