Giải đáp: Mua nhà ở Mỹ có được cấp Thẻ Xanh?

Chưa có thẻ xanh vẫn có thể tìm hiểu và mua nhà ở Mỹ, nhưng cần kiểm tra quy định của từng bang và điều kiện vay thế chấp. Ngược lại, việc mua nhà ở không phải là một diện cấp thẻ xanh. Bài này trả lời hai câu hỏi: chưa có thẻ xanh mua nhà được không, và khi trở thành thường trú nhân cần lưu ý gì.

Chưa có thẻ xanh mua nhà ở Mỹ được không?

Theo CRS (bản cập nhật 28/8/2024), hiện chưa có luật liên bang nào điều chỉnh toàn diện mọi giao dịch mua bất động sản của người nước ngoài. Tuy nhiên, từ tháng 1/2023 đến tháng 7/2024 đã có ít nhất 22 bang ban hành luật về sở hữu bất động sản của người nước ngoài. Các luật này khác nhau: có bang chỉ áp dụng với đất nông nghiệp, đất gần căn cứ quân sự hoặc công trình hạ tầng trọng yếu, có bang áp dụng với người ở một số quốc gia nhất định, và có luật áp dụng với mọi người không phải công dân Mỹ. Vì vậy, trước khi mua, bạn nên kiểm tra luật của bang và địa phương nơi có bất động sản, kể cả luật mới ban hành sau thời điểm của tài liệu CRS.

Vay thế chấp khi chưa có thẻ xanh

Điều kiện vay do từng tổ chức cho vay quyết định. Một số quy định công khai giúp bạn hình dung:

• Fannie Mae mua lại các khoản vay dành cho người không phải công dân Mỹ là thường trú nhân hoặc người cư trú không thường trú hợp pháp, với điều kiện như công dân Mỹ. Fannie Mae không quy định cụ thể giấy tờ chứng minh tình trạng cư trú, bên cho vay tự xác định (Selling Guide B2-2-02).
• Fannie Mae yêu cầu mỗi người vay có số an sinh xã hội (SSN) hợp lệ hoặc mã số thuế cá nhân ITIN (B2-2-01).
• Nếu người vay không phải công dân Mỹ hoặc là người nước ngoài và thiếu tham chiếu tín dụng tại Mỹ, bên cho vay phải dùng tham chiếu tín dụng từ nước ngoài để lập hồ sơ tín dụng phi truyền thống (B3-5.4-03).
• Với khoản vay có bảo hiểm của FHA, HUD thông báo ngày 26/3/2025 đã bỏ hẳn nhóm “người cư trú không thường trú” khỏi các chương trình Title I và Title II, có hiệu lực từ ngày 25/5.

Các quy định của Fannie Mae áp dụng cho khoản vay mà bên cho vay bán lại cho Fannie Mae, và mỗi ngân hàng có thể có điều kiện riêng. Vì vậy hãy hỏi trực tiếp tổ chức cho vay về loại giấy tờ, mức trả trước và lãi suất áp dụng với trường hợp của bạn. Bài này không nêu tỷ lệ trả trước cụ thể vì chưa có nguồn chính thức.

Mua nhà ở Mỹ có được cấp thẻ xanh không?

Không. Diện EB-5 theo INA § 203(b)(5)(A) dành cho người đầu tư vào một doanh nghiệp thương mại mới, với số vốn tối thiểu theo luật và doanh nghiệp đó tạo ra ít nhất 10 việc làm toàn thời gian cho công dân hoặc người cư trú hợp pháp Mỹ. Việc mua một căn nhà để ở tự nó không đáp ứng các điều kiện này. Nếu mục tiêu của bạn là thẻ xanh, hãy tìm hiểu các diện phù hợp như định cư Mỹ diện đầu tư EB-5.

Khi thành thường trú nhân cần lưu ý gì?

Khai thuế trên thu nhập toàn cầu

Theo IRS (Topic 851), người đang là thường trú nhân hợp pháp (có thẻ xanh) trong năm là người cư trú về thuế (resident alien), phải khai thu nhập toàn cầu và tuân theo luật thuế như công dân Mỹ. Người cư trú khai theo năm dương lịch nộp Form 1040 hoặc 1040-SR, hạn nộp là ngày 15/4. Xem thêm nghĩa vụ thuế của thường trú nhân sau khi có thẻ xanh.

Rời Mỹ và giữ tình trạng thường trú nhân

Theo 8 CFR § 211.1(a), thường trú nhân quay lại sau một chuyến đi tạm thời dưới 1 năm có thể dùng thẻ xanh (Form I-551) còn hiệu lực. Ngoài thẻ xanh, quy định còn liệt kê giấy phép tái nhập cảnh (Form I-327) là giấy tờ hợp lệ khi quay lại. Theo 8 CFR § 223.2(b)(1), đơn xin giấy phép này phải nộp khi người xin đang ở Mỹ với tình trạng thường trú nhân. Theo IRS, tình trạng thường trú nhân tiếp tục cho đến khi bị thu hồi hoặc bị xác định chính thức là đã từ bỏ. Nếu bạn dự định sống nhiều ở ngoài Mỹ, hãy xem thêm bài EB-5 có bắt buộc sinh sống ở dự án đầu tư không và tham khảo ý kiến luật sư di trú.

Giấy tờ để có SSN và bảo hiểm y tế

Vì nhiều tổ chức cho vay yêu cầu SSN hoặc ITIN, bạn nên tìm hiểu cách nhận số an sinh xã hội (SSN) sau khi nhập cảnh. Bạn cũng nên tham khảo bảo hiểm y tế khi định cư Mỹ khi lập kế hoạch ổn định cuộc sống.

Câu hỏi thường gặp

Chưa có thẻ xanh có mua nhà ở Mỹ được không?

Chưa có luật liên bang nào điều chỉnh toàn diện việc người nước ngoài mua bất động sản (theo CRS, 8/2024), nhưng nhiều bang có quy định riêng. Bạn cần kiểm tra luật của bang nơi có nhà và điều kiện của tổ chức cho vay nếu mua bằng vay thế chấp.

Mua nhà ở Mỹ có được cấp thẻ xanh không?

Không. Mua nhà để ở không nằm trong các điều kiện của diện EB-5 theo INA § 203(b)(5)(A).

Chưa có lịch sử tín dụng ở Mỹ có vay mua nhà được không?

Theo Fannie Mae, nếu người vay không phải công dân Mỹ thiếu tham chiếu tín dụng tại Mỹ, bên cho vay phải dùng tham chiếu tín dụng từ nước ngoài để lập hồ sơ tín dụng phi truyền thống. Việc có được duyệt vay hay không do từng tổ chức cho vay quyết định.

Mua nhà có ảnh hưởng đến visa du lịch hoặc du học không?

Bài này không đưa ra kết luận chung vì chưa có nguồn chính thức cho vấn đề này, và ảnh hưởng tùy loại visa và hoàn cảnh cá nhân. Bạn nên hỏi luật sư di trú trước khi mua nhà.