Cập nhật dự án EB-5 Brooklyn Basin Quý I/2026

Báo cáo cập nhật dự án EB-5 Brooklyn Basin Quý I/2026 ghi nhận hai trạng thái triển khai rõ rệt: Parcel G/Caspian đã hoàn thành 100% và đang đón cư dân, trong khi hoạt động xây dựng đứng tại Parcel H đang diễn ra đúng tiến độ. Báo cáo do Cardinal Consulting, Inc. lập sau khi rà soát hồ sơ và khảo sát hiện trường ngày 03/06/2026.

Đây là lần kiểm tra thứ 17 đối với Brooklyn Basin Project G và Project H tại Oakland, California. Kết quả cung cấp thêm dữ liệu độc lập để nhà đầu tư theo dõi tiến độ xây dựng, giải ngân và các hạng mục sử dụng nguồn vốn EB-5.

Tổng quan cập nhật dự án EB-5 Brooklyn Basin

Cardinal Consulting được 3G Fund 13, LLC thuê để đánh giá độc lập tình trạng dự án. Theo báo cáo, Parcel G – còn được gọi là Project G hoặc Caspian – đã hoàn thành khoảng 100% phần xây dựng đứng. Tòa nhà căn hộ đã hoàn thiện, một số khu vực đã có người ở, hoạt động chuyển cư dân vào ở, bán hàng và cho thuê tiếp tục diễn ra.

Tại Parcel H, sàn nền bê tông đã được thi công và hoạt động xây dựng đứng đang triển khai. Dự án đã có giấy phép cho phần móng podium, hệ thống điện dưới sàn và công tác cấp thoát nước. Tổng thầu Hawk Development đã cung cấp lịch trình xây dựng, với ngày hoàn thành dự kiến là 09/08/2027.

So với cập nhật Brooklyn Basin trước đây, báo cáo mới cho thấy Parcel G đã chuyển hẳn sang giai đoạn vận hành, trong khi Parcel H bước vào thi công kết cấu trên mặt đất.

Parcel G/Caspian hoàn thành 100% và đang đón cư dân

Parcel G là dự án nhà ở đa gia đình 7 tầng nằm trong cộng đồng quy hoạch tổng thể Brooklyn Basin rộng 64 mẫu Anh bên bờ nước. Trên khu đất khoảng 2,67 mẫu Anh, dự án gồm 371 căn hộ cho thuê đã được phê duyệt, khoảng 31.641 ft² diện tích bán lẻ và 411 chỗ đỗ xe.

Ngân sách xây dựng điều chỉnh và tổng giá trị công việc hoàn thành cùng được ghi nhận ở mức 157.597.162,73 USD. Cardinal đánh giá tổng chi phí này hợp lý và phù hợp với khối lượng thực tế tại công trường. Do Parcel G đã hoàn thành, giá trị công việc và khoản giải ngân đề xuất trong kỳ đều là 0 USD.

Các hạng mục đã hoàn thiện tại Caspian

• San nền, nền xây dựng, bê tông mặt bằng, lối đi, đường xe chạy và bó vỉa;
• Móng, sàn bê tông, khung gỗ, stucco, gạch ốp, mặt dựng tầng một và cửa các tầng trên;
• Mái, hệ thống điện mặt trời, thông gió mái và thiết bị nâng xe;
• Cấp thoát nước, bồn trữ nước nóng, nồi hơi, điện, điện nhẹ và chiếu sáng nhà xe;
• Sprinkler, báo cháy, HVAC và gypcrete trên toàn tòa nhà;
• Các căn hộ cánh bắc, tây và nam, văn phòng bán hàng, sảnh tầng hai, khu hộp thư và thang máy;
• Sân trong, pergola, khu ngồi chung, phòng thể hình và phòng sinh hoạt cộng đồng.

Báo cáo không ghi nhận ngoại lệ trong yêu cầu giải ngân, chênh lệch tỷ lệ hoàn thành, thiếu hồ sơ, vấn đề chất lượng, khoản dự phòng chưa phê duyệt hoặc sai lệch ngân sách khoản vay. Đây là nhóm dữ liệu quan trọng khi đọc báo cáo tiến độ dự án EB-5, nhưng không thay thế việc rà soát pháp lý và tài chính toàn diện.

Parcel H đang thi công kết cấu đứng

Tại Parcel H, khu đất đã được san nền và việc vệ sinh công trường đang tiếp tục. Hệ thống điện cấp vào công trường đã được lắp tại 8th Avenue. Phần nền móng bê tông, tường và cột bê tông tầng một đã được đổ; sàn podium bê tông trên cao cùng hệ chống đỡ đã được lắp đặt.

Tường block tại khu nhà xe đã được thi công. Hệ thống sprinkler phần thô ở nhà xe tầng một đạt khoảng 80%, trong khi công tác ống thông hơi cấp thoát nước đã bắt đầu. Khung tường tầng hai đạt 90%, sàn tầng hai đạt 35% và khung tường tầng ba đạt 15%. Gỗ phục vụ thi công tiếp tục được lưu trữ tại công trường.

Các nhóm nhân công đang hoạt động chủ yếu ở hạ tầng kỹ thuật và dựng khung. Báo cáo không ghi nhận vấn đề lao động hoặc nhà thầu phụ. Khoảng 10% giá trị được giữ lại đối với các chi phí, ngoại trừ phí giám sát công trường.

Lịch trình xây dựng Parcel H đến tháng 6/2026

Cardinal kết luận hoạt động xây dựng Parcel H đang đúng tiến độ. Gỗ và vật tư cấp thoát nước tại công trường được bảo quản an toàn; không có tiền đặt cọc vật tư ngoài công trường. Hồ sơ đề nghị và chứng nhận thanh toán đã được kiến trúc sư chứng nhận.

Không có lệnh thay đổi mới trong kỳ và báo cáo xác nhận ngân sách còn đủ để hoàn thành dự án. Khi thẩm định dự án EB-5, nhà đầu tư nên theo dõi đồng thời tỷ lệ hoàn thành, tốc độ giải ngân, số dư hợp đồng và thay đổi trong kế hoạch xây dựng.

Tình hình giải ngân và hợp đồng xây dựng

Những con số trên cho thấy Parcel G đã giải ngân toàn bộ phần chi phí xây dựng được báo cáo, trong khi hợp đồng Project H còn số dư đáng kể để tiếp tục triển khai. Dẫu vậy, việc ngân sách được đánh giá đủ không đồng nghĩa mọi rủi ro đã được loại bỏ. Nhà đầu tư vẫn cần xem xét cơ cấu vốn, thứ tự ưu tiên khoản vay, nguồn hoàn trả và các điều kiện trong tài liệu chào bán.

Quy mô phát triển dự kiến của Parcel H

Ủy ban Quy hoạch Thành phố Oakland đã phê duyệt hai phương án giấy phép phát triển cuối cùng cho Parcel H. Cả 2 phương án đều có giai đoạn một là tòa nhà 5 tầng gồm 83 căn hộ và 2.663 ft² diện tích bán lẻ hoặc cộng đồng.

Ở giai đoạn hai, phương án 1 là tòa nhà 7 tầng với 137 căn và 3.633 ft² bán lẻ. Phương án 2 là tòa tháp 23 tầng với 260 căn và 3.545 ft² bán lẻ. Theo nội dung truyền thông đính kèm báo cáo, đại diện Signature Development Group cho biết giai đoạn hai dự kiến theo hướng công trình trung tầng 137 căn, nhưng chưa có lịch trình cụ thể.

Giai đoạn một được truyền thông mô tả là công trình cao khoảng 58 ft, tổng diện tích khoảng 155.570 ft², gồm 109.780 ft² nhà ở, 2.660 ft² bán lẻ hoặc cộng đồng và 27.300 ft² bãi đỗ xe. Nhà xe podium có 83 chỗ; khu tầng trệt có không gian lưu trữ xe đạp.

Hình ảnh thực tế tại công trường Brooklyn Basin Parcel H

Hình ảnh giúp đối chiếu trực quan với mô tả tiến độ trong báo cáo. Tuy nhiên, nhà đầu tư không nên đánh giá dự án chỉ bằng ảnh công trường; cần kết hợp báo cáo độc lập, hồ sơ giải ngân, lịch trình, mô hình tạo việc làm và tài liệu pháp lý.

Nhà đầu tư EB-5 cần lưu ý gì?

1. Phân biệt rõ Parcel G và Parcel H: Parcel G đã hoàn thành, còn Parcel H mới đạt khoảng 20% và có lịch trình đến tháng 8/2027.
2. Theo dõi nguồn vốn theo từng cấu phần: số liệu giải ngân và số dư hợp đồng của hai parcel khác nhau.
3. Kiểm tra kế hoạch tạo việc làm: tiến độ xây dựng là một đầu vào, nhưng cần đọc mô hình kinh tế và mức phân bổ việc làm cho từng nhà đầu tư.
4. Đánh giá thay đổi dự án: Parcel H có hai phương án phát triển được phê duyệt; cần theo dõi phương án thực tế và mọi thay đổi trọng yếu.
5. Rà soát phương án hoàn vốn: xem xét nguồn trả nợ, thời hạn, điều kiện gia hạn và thứ tự ưu tiên trong cơ cấu vốn.

Đây cũng là những nội dung nền tảng trong 5 yếu tố cần kiểm tra trước khi đầu tư EB-5. Mốc hoàn thành xây dựng hoặc tiến độ đúng kế hoạch là tín hiệu quan trọng, nhưng không phải cam kết về kết quả nhập cư hay hoàn vốn.

Kết luận

Báo cáo Quý I/2026 cho thấy Brooklyn Basin đang chuyển tiếp giữa hai giai đoạn: Parcel G/Caspian đã hoàn thành 100% và bước vào vận hành, còn Parcel H đang thi công kết cấu với tỷ lệ hoàn thành ước tính 20%. Cardinal đánh giá Parcel H đúng tiến độ, chất lượng thi công đáp ứng tiêu chuẩn quan sát và ngân sách còn đủ để hoàn thành.