Cách kiểm tra năng lực chủ dự án trong chương trình EB-5

Hiển thị mục lục Ẩn mục lục

Khi đầu tư theo chương trình EB-5, nhà đầu tư Việt Nam không chỉ “mua” tấm thẻ xanh Mỹ bằng khoản vốn 800.000 USD – mà còn đặt niềm tin vào người đứng sau dự án. Thực tế, phần lớn rủi ro trong EB-5 không nằm ở chính sách, mà nằm ở developer (chủ đầu tư dự án) – người chịu trách nhiệm trực tiếp triển khai, quản lý vốn, tạo việc làm và đảm bảo tính “at risk” cho toàn bộ dòng tiền.

Vì vậy, đánh giá năng lực developer (Developer Track Record) là bước quan trọng hàng đầu trước khi quyết định đầu tư. Bài viết này từ Citizen Pathway sẽ hướng dẫn bạn cách kiểm tra uy tín, kinh nghiệm, tài chính và tuân thủ pháp lý của developer, giúp bạn nhận diện rủi ro tiềm ẩn và chọn được dự án an toàn, minh bạch và đáng tin cậy – nền tảng để bảo vệ vốn và hành trình định cư Mỹ của gia đình bạn.

Vì sao developer là biến số quyết định trong EB-5?

Trong EB-5, nhà đầu tư góp 800.000 USD vào một dự án thương mại (thường thông qua Trung tâm vùng). USCIS chỉ xem xét hai mấu chốt:

Nguồn vốn có hợp pháp và “at risk” (chịu rủi ro thực sự) hay không;
Dự án có tạo đủ ≥10 việc làm toàn thời gian cho lao động Mỹ hay không.

USCIS không bảo đảm hiệu quả kinh doanh hay khả năng hoàn vốn. Toàn bộ rủi ro nằm ở nhà đầu tư. Vì vậy, câu hỏi sống còn là: Ai là người đứng sau dự án?

Developer (chủ đầu tư/phát triển) là trung tâm thực thi: quản trị vốn, thi công, vận hành, tạo việc làm, và cuối cùng tạo khả năng hoàn vốn.

Developer uy tín, minh bạch, dày kinh nghiệm → Xác suất dự án hoàn thành đúng tiến độ, tạo đủ việc làm và nhà đầu tư nhận thẻ xanh + hoàn vốn cao hơn.
Developer yếu kém/thiếu trung thực → Rủi ro thiếu việc làm, trễ nải, mất vốn và đứt gãy lộ trình thẻ xanh.

Developer track record là gì?

“Track record” là hồ sơ năng lực & thành tích quá khứ của developer, phản ánh:

Kinh nghiệm tương đồng (quy mô, lĩnh vực, địa bàn).
Tỷ lệ thành công (hoàn thành đúng hạn, tạo đủ việc làm, hoàn vốn).
Minh bạch tài chính (kiểm toán độc lập, vốn đối ứng đáng kể, không phụ thuộc hoàn toàn vào EB-5).
Độ tin cậy (tín dụng ngân hàng, tuân thủ SEC/USCIS).

Một track record mạnh không chỉ củng cố niềm tin mà còn liên quan trực tiếp đến xác suất phê duyệt hồ sơ EB-5 (I-526E/I-829) trên thực tế.

Các tiêu chí cần kiểm tra khi đánh giá developer

Lịch sử hoạt động

Thành lập bao lâu?
Đã triển khai bao nhiêu dự án tương tự?
Chuyên môn lĩnh vực (khách sạn, công nghiệp, bán lẻ, nhà ở…) có khớp dự án EB-5 hiện tại?

Kinh nghiệm với EB-5

Developer đã từng huy động EB-5 chưa?
Có bao nhiêu nhà đầu tư trước đó đã được chấp thuận I-829 (xóa điều kiện thẻ xanh)?
Có trường hợp bị USCIS từ chối vì thiếu việc làm hay sai phạm không?

Tài chính & tiến độ

Dự án trước hoàn thành đúng hạn chứ?
Có tình trạng nợ xấu/phá sản/thu hồi tài sản?
Vốn đối ứng (equity) của developer chiếm bao nhiêu? (Lành mạnh khi ≥20%; tỷ trọng vốn EB-5 không vượt 50% tổng vốn).

Tuân thủ pháp lý

Từng bị kiện tụng vì lạm dụng vốn EB-5?
Có từng bị SEC điều tra hoặc đang vướng tranh chấp?
Có tên trong các vụ kiện thương mại/di trú?

Đánh giá bên thứ ba

Ngân hàng có tiếp tục cho vay các dự án mới của developer?
Nhà đầu tư EB-5 trước đã nhận hoàn vốn chưa?
Báo cáo tài chính có kiểm toán độc lập?

Nguồn thông tin để kiểm tra (thẩm định độc lập)

Tài liệu chính thức từ dự án

PPM (Private Placement Memorandum), Business Plan, Economic Report (tính việc làm), BCTC kiểm toán.

Hồ sơ pháp lý công khai

SEC (sec.gov): truy dấu điều tra/chế tài chứng khoán.
PACER: tra cứu hồ sơ tòa án liên bang Mỹ.
Tin tức địa phương: cập nhật tiến độ, tranh chấp, phản ánh cộng đồng.

Nguồn nội bộ & tham chiếu

Hỏi trực tiếp Trung tâm vùng.
Yêu cầu danh sách dự án đã hoàn tất + bằng chứng hoàn vốn.
Liên hệ nhà đầu tư EB-5 trước để xác minh trải nghiệm thực tế.

6 Dấu hiệu cảnh báo cần tránh

Developer mới, chưa có dự án tương tự.
EB-5 >50% tổng vốn (phụ thuộc quá mức).
Chậm tiến độ >12 tháng ở nhiều dự án.
Từng bị kiện/điều tra do sai phạm vốn EB-5.
Không có kiểm toán BCTC.
Exit strategy (thoát vốn) mơ hồ, thiếu lộ trình (bán tài sản/tái cấp vốn).

Checklist thẩm định Developer Track Record (bảng thực hành nhanh)

Tiêu chí	Cách kiểm tra	Tín hiệu tốt	Cảnh báo
Kinh nghiệm	Business Plan, website, LinkedIn	>10 năm, 5+ dự án tương tự	<5 năm, chưa có dự án EB-5
Hoàn vốn	Báo cáo Trung tâm vùng, thư xác nhận	100% dự án trước hoàn vốn đúng hạn	Chậm trả, vỡ nợ
Việc làm	Economic Report, báo cáo kiểm chứng	>10 job/nhà đầu tư đã chứng minh	Dự báo mơ hồ, thiếu kiểm chứng
Tài chính	Bảng cân đối, DSCR, LTV	Equity ≥20%, EB-5 <30%	EB-5 >50%, DSCR thấp, LTV cao
Pháp lý	PACER, SEC	Không có kiện tụng nghiêm trọng	Bị điều tra/kiện
Thoát vốn	Business Plan, term sheet	Rõ ràng: bán tài sản/ tái tài trợ, 5–7 năm	Không đề cập/ mơ hồ

Gợi ý đọc nhanh: DSCR (Debt Service Coverage Ratio) > 1.2 là dấu hiệu dòng tiền đủ trả nợ; LTV (Loan-to-Value) càng thấp càng an toàn.

Lời khuyên thực tế cho nhà đầu tư Việt Nam

Đòi hỏi chứng cứ, đừng chỉ tin quảng bá của Trung tâm vùng — hãy yêu cầu tài liệu track record.
Ưu tiên developer vốn tự có cao, tỷ trọng EB-5 thấp trong cơ cấu vốn.
Cân nhắc dự án Rural TEA (800.000 USD) để giảm backlog trong bối cảnh nhu cầu 2025 tăng.
Có luật sư độc lập tham gia thẩm định từ đầu để hạn lỗi cấu trúc/tuân thủ.

Kết luận

Trong EB-5, developer nắm “vận mệnh” khoản đầu tư và lộ trình thẻ xanh của bạn. USCIS chỉ kiểm tra tính hợp pháp vốn và số việc làm, chứ không bảo đảm tài chính. Vì vậy, thẩm định track record của developer là bắt buộc, không phải tùy chọn. Một developer đáng tin thường có: