Urban TEA tiếp tục giữ vững sức hút dù EB-5 tập trung vào Rural

Từ khi Đạo luật Cải cách và Liêm chính EB-5 (RIA) chính thức áp dụng năm 2022, các dự án đô thị (Urban) nằm trong khu vực TEA vẫn duy trì vị thế mạnh mẽ, mặc cho các dự án Rural liên tục dẫn dắt thị trường nhờ lợi thế xét duyệt ưu tiên cho hồ sơ EB-5.

Urban TEA vẫn cạnh tranh mạnh mẽ trong hệ sinh thái EB-5

Các chuyên gia Trevor Anderson (HomeFed), Andrew Wall (Dynaxe Capital) và luật sư Christian Triantaphyllis (Jackson Walker) khẳng định rằng các dự án EB-5 Urban TEA vẫn mang đến lựa chọn hấp dẫn song song với Rural.

Theo họ, việc chọn Urban hay Rural phụ thuộc vào mục tiêu và thời gian của nhà đầu tư. Rural có lợi thế tốc độ, trong khi Urban lại đa dạng về cấu trúc kinh tế, sự tham gia của các tổ chức cho vay và mức độ quen thuộc của nhà đầu tư. Đồng thời, yếu tố gia đình, quốc gia bị tồn đọng visa, nhu cầu làm việc – đi lại, hình thức thanh toán và hồ sơ có con dưới 21 tuổi cũng ảnh hưởng đến quyết định.

Urban TEA EB-5 là gì?

Urban TEA là các dự án nằm ngoài ba nhóm “set aside” được RIA 2022 quy định:

• Rural
• High Unemployment Areas (HUA) – khu vực thất nghiệp cao
• Infrastructure – cơ sở hạ tầng

Vì vậy, các dự án Urban thuộc nhóm Unreserved, nhóm này cũng bao gồm toàn bộ hồ sơ EB-5 nộp trước tháng 3/2022.

Triantaphyllis cho biết Urban từng thống trị toàn bộ thị trường EB-5 trước đây.

“Khi chương trình được tái khởi động năm 2022, phần lớn dự án sẵn có đều là HUA – thực chất vẫn là Urban. Tôi đã nộp rất nhiều hồ sơ EB-5 cho nhóm dự án này trong 12–24 tháng đầu,” ông chia sẻ.

Wall cũng đồng tình rằng khi RIA đi vào hiệu lực, các dự án có sẵn trên thị trường lúc đó phần lớn là Urban.

“Hầu hết trung tâm vùng chưa tập trung vào Rural, họ phải đi tìm các cơ hội Rural phù hợp về cấu trúc và mô hình.”

HomeFed cũng là một trong những trung tâm vùng có nhiều dự án Urban “sẵn trên kệ”.

Anderson chia sẻ thêm:

“Thời gian đầu, chúng tôi không biết Rural sẽ mang lại lợi ích cụ thể gì. Trước RIA, gần như tất cả dự án đều là Urban – vì thị trường chứng minh đó là lựa chọn an toàn hơn cho nhà đầu tư.”

Mất một thời gian để thị trường EB-5 hình thành các dự án Rural phù hợp.

Và hiện tại, ông Anderson nhấn mạnh:

“Chúng ta đã hiểu lợi ích rõ ràng của Rural – xét duyệt I-526 nhanh hơn.”

Xu hướng nhà đầu tư EB-5 hiện nay

Các chuyên gia cho rằng quyết định của nhà đầu tư phụ thuộc vào tốc độ xét duyệt, nhu cầu nhập cư, mối liên hệ cá nhân và mức độ quen thuộc với khu vực đầu tư.

Wall cho biết:

“Phần lớn nhà đầu tư đang chọn các dự án Rural. USCIS đã khá chủ động xét hồ sơ I-526 Rural, với thời gian trung bình khoảng 6–12 tháng.”

Tuy nhiên, Urban vẫn duy trì sức hút rõ rệt.

Wall bổ sung:

“Nhiều nhà đầu tư muốn tham gia Urban TEA vì họ có kết nối cá nhân: nơi họ từng sống, có người thân, đi lại thường xuyên do công việc hoặc du lịch, hay công ty đặt trụ sở ở đó.”

Sự khác biệt lớn nhất giữa Urban và Rural nằm ở tốc độ, cấu trúc tài chính, năng lực phát triển dự án và mức độ rủi ro.

Nhiều dự án Urban có sự tham gia của ngân hàng địa phương, các tổ chức cho vay có hiểu biết tốt về luật và cơ chế tại thành phố. Để cạnh tranh với tốc độ của Rural, một số dự án Urban đưa ra các “ưu đãi” như:

• thời hạn ngắn hơn
• lợi nhuận cao hơn
• linh hoạt trong thanh toán và thời điểm rót vốn

Đồng thời, Urban thường có độ minh bạch, mức độ an toàn và khả năng giám sát tốt hơn từ các trung tâm vùng đã hoạt động lâu năm.

Những yếu tố cần cân nhắc khi chọn Rural vs Urban

Anderson cảnh báo rằng dù Rural có ưu thế, thị trường không nên chạy theo nhu cầu mà bỏ qua chất lượng dự án.

“Chúng ta phải thận trọng. Đừng chiều thị trường mà hy sinh tính toàn vẹn của dự án. Không phải Rural xấu – Rural có nhiều cơ hội rất tốt – nhưng Rural cũng đi kèm rủi ro riêng.”

Triantaphyllis cũng đưa ra nhiều yếu tố thực tế ảnh hưởng đến quyết định của nhà đầu tư:

1. Nhà đầu tư ngoài Hoa Kỳ

Ưu tiên tốc độ → nghiêng về Rural.

2. Gia đình có con nhỏ

Muốn chờ con thêm vài năm → Urban phù hợp hơn vì không cần đi quá nhanh.

3. Nhà đầu tư đang ở Mỹ

Họ có thể nhận EAD/AP tạm thời nên Urban cũng hấp dẫn không kém Rural, nhất là khi lợi nhuận Urban tốt hơn.

4. Nhà đầu tư có đời sống ổn định ở nước ngoài

Không quá áp lực về tốc độ → Urban trở thành lựa chọn cân bằng.

5. Nguy cơ tồn đọng (retrogression)

Nhu cầu quá lớn có thể khiến Rural bị backlog → Urban trở thành lựa chọn thay thế.

Xem thêm: So sánh dự án Rural và HUA trong dự án EB-5

Kết luận

Urban TEA tiếp tục là lựa chọn bền vững cho nhà đầu tư EB-5, đặc biệt khi yếu tố “tốc độ” không phải ưu tiên hàng đầu. Trong khi Rural mang lại sự nhanh chóng, Urban đem đến sự đa dạng về cấu trúc tài chính, mức độ quen thuộc, kết nối cá nhân và khả năng quản trị rủi ro. Việc chọn Rural hay Urban cần dựa trên mục tiêu định cư, thời gian, tình trạng gia đình và nhu cầu tài chính của từng nhà đầu tư.