Hy Lạp đề xuất tăng thuế chuyển nhượng lên 15% với người mua ngoài EU

Trong bài phát biểu tại Hội chợ Quốc tế Thessaloniki lần thứ 90 ngày 6/9/2026, Thủ tướng Hy Lạp Kyriakos Mitsotakis công bố một định hướng đáng chú ý với người mua bất động sản từ ngoài Liên minh châu Âu (EU): thuế chuyển nhượng được dự kiến nâng từ 3% lên 15%. Đây là tuyên bố chính sách của người đứng đầu Chính phủ, chưa phải văn bản pháp luật đã có hiệu lực. Nhà đầu tư Việt Nam đang cân nhắc bất động sản hoặc Golden Visa Hy Lạp nên theo dõi sát các bước ban hành tiếp theo.

Thông tin mới từ bài phát biểu của Thủ tướng Hy Lạp

Phát biểu tại Thessaloniki, ông Kyriakos Mitsotakis cho biết Chính phủ Hy Lạp quyết định tăng thuế chuyển nhượng bất động sản từ 3% lên 15% khi người mua đến từ các quốc gia thứ ba, tức ngoài EU. Ông nêu Trung Quốc, Thổ Nhĩ Kỳ và Israel như các ví dụ về những thị trường có nhu cầu quan tâm lớn.

Lý do được nêu trong bài phát biểu là sức mua từ nước ngoài, dù có thể mang lại lợi ích ở một mức độ nhất định, đã góp phần tạo áp lực lên giá nhà tại một số khu vực. Chính phủ muốn giảm bớt khó khăn cho người dân Hy Lạp khi mua nhà ở.

Việt Nam không thuộc EU. Vì vậy, nếu biện pháp sau này được thể chế hóa với phạm vi đúng như phát biểu, nhà đầu tư Việt Nam mua bất động sản có thể thuộc nhóm cần xem xét tác động. Bài phát biểu chính thức không nêu dự thảo luật, ngoại lệ hay cơ chế chuyển tiếp. IMI Daily đưa tin mức thuế mới được dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2027; dù vậy, phạm vi áp dụng và các điều khoản chuyển tiếp vẫn cần chờ văn bản pháp lý chính thức của Hy Lạp.

Bản dịch phần liên quan đến thị trường nhà ở

Dưới đây là bản dịch diễn giải phần nội dung liên quan trực tiếp đến nhà ở và người mua quốc tế trong bài phát biểu:

“Đối với vấn đề nhà ở lớn, các biện pháp như hoàn trả tiền thuê, miễn thuế cho bất động sản để trống được đưa vào thị trường cho thuê, giảm trừ chi phí cải tạo và gần đây là các hạn chế đối với cho thuê ngắn hạn đã được áp dụng. Những nỗ lực này sẽ được bổ sung bằng chương trình ‘Ngôi nhà của tôi III’ trị giá 2 tỷ euro, hướng tới hỗ trợ thêm 40.000 người trẻ và các cặp vợ chồng trẻ mua căn nhà đầu tiên.

… Bên cạnh các ưu đãi, chúng tôi cũng thúc đẩy một biện pháp hạn chế liên quan đến xu hướng duy trì giá cao: nâng thuế chuyển nhượng từ 3% lên 15% khi người mua đến từ quốc gia thứ ba ngoài EU.”

Điều này có đồng nghĩa Golden Visa Hy Lạp thay đổi?

Chưa thể kết luận như vậy. Bài phát biểu không nói rằng điều kiện chương trình Golden Visa Hy Lạp, ngưỡng đầu tư hay tiêu chí cấp giấy phép cư trú sẽ được sửa đổi. Tuyên bố cũng không nêu rõ khoản thuế 15% có áp dụng cho mọi giao dịch của người mua ngoài EU hay có cơ chế ngoại lệ cho từng loại hình đầu tư.

Vì thế, cần tách bạch ba lớp vấn đề:

• Chương trình cư trú: điều kiện và thủ tục Golden Visa phải được đối chiếu theo quy định di trú, không suy diễn chỉ từ một bài phát biểu.
• Chi phí giao dịch: thuế chuyển nhượng là một phần của tổng chi phí mua bất động sản, bên cạnh giá mua, pháp lý, công chứng, đăng ký và các khoản liên quan khác.
• Hiệu lực pháp lý: một tuyên bố chính sách chỉ trở thành nghĩa vụ áp dụng khi có quy định chính thức xác định phạm vi, mức thuế, ngày hiệu lực và quy tắc chuyển tiếp.

Với các gia đình đang tìm hiểu định cư Hy Lạp, thông tin này là tín hiệu để rà soát ngân sách và timeline, không phải cơ sở để khẳng định hồ sơ Golden Visa đã thay đổi ngay lập tức.

Những chi tiết chi phí và câu hỏi còn chờ giải đáp

Theo IMI Daily, mức thuế chuyển nhượng thông thường hiện nay là 3%, tương đương khoảng 3,09% sau phụ phí cấp đô thị. Thuế được tính trên mức cao hơn giữa giá mua ghi trong hợp đồng và “giá trị khách quan” do Nhà nước xác định; người mua thanh toán trước khi ký chứng thư công chứng.

Bảng trên chỉ minh họa phép tính theo thông tin IMI Daily công bố; không phải báo giá hay xác nhận nghĩa vụ thuế cho một giao dịch cụ thể. Thuế thực tế phụ thuộc quy định có hiệu lực, giá trị tính thuế, loại tài sản và cấu trúc sở hữu.

Nguồn này cũng lưu ý việc tạm ngưng VAT 24% đối với nhà xây mới hiện được dự kiến hết hạn cuối năm 2026 nếu không được gia hạn. Vì vậy, nhà đầu tư nên theo dõi đồng thời cả thuế chuyển nhượng và VAT thay vì chỉ dự toán một khoản chi phí.

Các câu hỏi chưa có lời giải chính thức gồm: người đã có giấy phép cư trú Hy Lạp có thuộc diện áp dụng hay không; giao dịch thông qua công ty Hy Lạp hoặc EU được xử lý thế nào; và các hồ sơ đang giao dịch có được hưởng quy định chuyển tiếp không. Với Golden Visa, do chương trình này dành cho công dân quốc gia thứ ba, lộ trình bất động sản có thể chịu tác động rộng nếu luật cuối cùng không quy định ngoại lệ riêng.

Nhà đầu tư Việt Nam nên chuẩn bị gì?

Trong khi chờ văn bản pháp lý chi tiết, nhà đầu tư nên làm việc với luật sư và chuyên gia thuế tại Hy Lạp để kiểm tra cấu trúc giao dịch dự kiến. Việc chuẩn bị sớm sẽ giúp gia đình hiểu rõ tổng vốn cần thiết thay vì chỉ nhìn vào giá niêm yết của bất động sản.

• Xác định tư cách người mua, nguồn tiền và phương án sở hữu dự kiến.
• Yêu cầu bảng dự toán tổng chi phí giao dịch, trong đó tách rõ giả định về thuế chuyển nhượng.
• Kiểm tra tiến độ giao dịch và các điều khoản hợp đồng trong trường hợp chính sách mới được ban hành giữa quá trình mua.
• Không đưa ra quyết định chỉ dựa trên thông tin báo chí hoặc phát biểu chính trị; cần đối chiếu luật, hướng dẫn thuế và tư vấn pháp lý cập nhật.

Kết luận

Thông điệp đáng chú ý nhất từ bài phát biểu ngày 6/9/2026 là ý định tăng thuế chuyển nhượng bất động sản từ 3% lên 15% đối với người mua từ ngoài EU, nhằm giảm áp lực nhà ở trong nước. Với nhà đầu tư Việt Nam, đây là thông tin cần theo dõi vì có thể ảnh hưởng đến chi phí giao dịch nếu được ban hành theo hướng đã công bố.

Ở thời điểm hiện tại, chưa có cơ sở từ nguồn này để nói Golden Visa Hy Lạp đã đổi điều kiện hoặc thuế 15% đã có hiệu lực. Citizen Pathway sẽ tiếp tục cập nhật khi Hy Lạp công bố văn bản pháp lý và hướng dẫn thực hiện chính thức.

Câu hỏi thường gặp

Thuế 15% đã áp dụng ngay chưa?

Chưa thể kết luận đã áp dụng. Bài phát biểu nêu định hướng tăng thuế, nhưng không kèm văn bản luật, ngày hiệu lực hoặc hướng dẫn thi hành.

Người Việt Nam có thể bị ảnh hưởng không?

Việt Nam là quốc gia ngoài EU. Nếu quy định chính thức giữ nguyên phạm vi “người mua từ quốc gia thứ ba”, giao dịch của nhà đầu tư Việt Nam có thể cần được đánh giá theo quy định đó.

Golden Visa Hy Lạp có bị thay đổi theo bài phát biểu này không?

Không có nội dung nào trong bài phát biểu xác nhận thay đổi điều kiện Golden Visa. Cần phân biệt chính sách thuế giao dịch với quy định về giấy phép cư trú.

Nguồn: Bài phát biểu của Thủ tướng Hy Lạp Kyriakos Mitsotakis tại Hội chợ Quốc tế Thessaloniki lần thứ 90, ngày 6/9/2026; IMI Daily: Greece to Quintuple Property Transfer Tax to 15% for Non-EU Buyers From January 2027.