Hy Lạp siết chặt gian lận Golden Visa: Thu hồi giấy phép, điều tra rửa tiền và loạt quy định mới nhà đầu tư cần biết
Chính phủ Hy Lạp vừa ban hành Circular 1/2026 – văn bản hướng dẫn dài 31 trang nhằm siết chặt chương trình Golden Visa, đặc biệt với các giao dịch bất động sản bị nghi “lách” mức đầu tư tối thiểu. Bên cạnh động thái chống gian lận, văn bản này cũng làm rõ hàng loạt vấn đề pháp lý và thủ tục từng gây tranh cãi giữa các địa phương, từ điều kiện chuyển đổi công năng bất động sản đến quy định cho thuê ngắn hạn và thay thế tài sản đầu tư.
Hy Lạp tăng cường kiểm soát các giao dịch Golden Visa “giá thấp”
Sau khi Hy Lạp nâng ngưỡng đầu tư Golden Visa từ tháng 9/2024, thị trường xuất hiện nhiều quảng cáo chào bán bất động sản chỉ từ 180.000–230.000 EUR nhưng vẫn được giới thiệu là đủ điều kiện tham gia chương trình.
Circular 1/2026 cho biết các trường hợp quảng cáo sai lệch hoặc giao dịch có dấu hiệu làm giảm giá trị đầu tư thực tế xuống dưới mức luật định sẽ được chuyển cho cơ quan thuế AADE và Cơ quan Chống Rửa Tiền Hy Lạp điều tra.
Theo truyền thông Hy Lạp, một số mô hình bị nghi ngờ gồm hoàn tiền thông qua hợp đồng thuê lại, hỗ trợ nội thất hoặc giao dịch tiền mặt ngoài hợp đồng. Dù văn bản không mô tả cụ thể cơ chế này, cơ quan chức năng nhấn mạnh họ sẽ tập trung vào kết quả cuối cùng: giá trị đầu tư thực tế có thấp hơn mức tối thiểu theo luật hay không.
Các chuyên gia pháp lý tại Hy Lạp cho rằng bất kỳ quảng cáo nào giới thiệu Golden Visa dưới mức 250.000 EUR hiện nay đều nên được xem là “dấu hiệu cảnh báo”.
Xem thêm: Có nên định cư Hy Lạp không? So sánh chương trình Golden Visa Hy Lạp với các nước châu Âu khác
Mức đầu tư Golden Visa Hy Lạp hiện tại
Circular 1/2026 không tạo ra mức đầu tư mới mà chủ yếu tái khẳng định quy định từ Luật 5100/2024. Tại Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini và các đảo có dân số trên 3.100 người, mức đầu tư tối thiểu là 800.000 EUR cho một bất động sản duy nhất có diện tích từ 120m². Ở các khu vực còn lại, mức tối thiểu là 400.000 EUR với cùng điều kiện diện tích.
Riêng mức 250.000 EUR vẫn được duy trì cho hai nhóm tài sản:
- Bất động sản chuyển đổi công năng từ thương mại sang nhà ở
- Công trình được xếp hạng bảo tồn cần phục hồi
Hai nhóm này không yêu cầu diện tích tối thiểu 120m².
Quy định “một bất động sản duy nhất” chính thức áp dụng toàn bộ chương trình
Một trong những điểm đáng chú ý là Hy Lạp xác nhận quy định “single property” áp dụng cho tất cả diện đầu tư Golden Visa. Điều này đồng nghĩa nhà đầu tư không thể kết hợp nhiều bất động sản nhỏ để đạt ngưỡng đầu tư tối thiểu như trước đây. Các khu phụ trợ như bãi đậu xe hoặc kho chứa có thể được tính vào tổng giá trị giao dịch nếu nằm trong cùng hợp đồng mua bán, nhưng không được tính vào diện tích tối thiểu 120m².
Xem thêm: Vì sao Mỹ vẫn là lựa chọn hàng đầu bên cạnh Golden Visa?
Làm rõ điều kiện bất động sản chuyển đổi công năng
Diện đầu tư 250.000 EUR thông qua chuyển đổi công năng từng gây nhiều tranh cãi do mỗi địa phương áp dụng theo cách khác nhau. Circular 1/2026 đã đưa ra hướng dẫn chi tiết hơn. Theo đó, việc chuyển đổi phải diễn ra sau ngày 5/4/2024 – thời điểm Luật 5100/2024 có hiệu lực.
- Những bất động sản vốn đã là nhà ở trước thời điểm này sẽ không thể “đổi công năng ngược” để hưởng mức 250.000 EUR.
- Các dự án mới xây cũng không thuộc nhóm này nếu chỉ thay đổi giấy phép từ văn phòng sang căn hộ mà chưa có tài sản thực tế được chuyển đổi công năng.
- Đối với nhà xưởng công nghiệp, bất động sản phải ngừng hoạt động ít nhất 5 năm mới đủ điều kiện. Một số mô hình xưởng thủ công hoặc workshop được miễn yêu cầu này.
Ngoài ra, Circular 1/2026 cho phép cả người bán hoặc người mua thực hiện quá trình chuyển đổi công năng, tạo thêm dư địa cho các chủ đầu tư phát triển dự án trước khi bán lại cho nhà đầu tư Golden Visa.
Nhà đầu tư cũ vẫn có thể nộp hồ sơ theo mức 250.000 EUR
Một điểm quan trọng khác là quy định “grandfathering” dành cho nhà đầu tư đã mua bất động sản trước khi luật mới có hiệu lực nhưng chưa nộp hồ sơ cư trú. Những trường hợp này vẫn có thể xin Golden Visa theo mức cũ nếu đáp ứng đủ ba điều kiện:
- Hoàn tất giao dịch trước thời điểm áp dụng ngưỡng đầu tư mới
- Đáp ứng đúng mức đầu tư theo luật cũ
- Có chứng từ thanh toán hợp lệ theo yêu cầu hiện hành
Quy định tương tự cũng áp dụng với các nhà đầu tư từng có giấy phép nhưng đã hết hạn và muốn quay lại chương trình.
Xem thêm: Điều kiện định cư Hy Lạp là gì? Hành trình dễ dàng đạt thẻ xanh Châu Âu
Hy Lạp làm rõ lệnh cấm Airbnb với Golden Visa
Luật 5100/2024 từng gây chú ý khi cấm cho thuê ngắn hạn đối với bất động sản Golden Visa. Tuy nhiên, Circular 1/2026 cho thấy phạm vi áp dụng hẹp hơn nhiều so với lo ngại ban đầu. Lệnh cấm chủ yếu áp dụng với hình thức cho thuê ngắn hạn dưới 60 ngày theo kiểu Airbnb, khi bất động sản chỉ cung cấp chỗ ở đơn thuần và không đi kèm các dịch vụ lưu trú bổ sung. Các hợp đồng cho doanh nghiệp du lịch thuê dài hạn để vận hành mô hình khách sạn vẫn được cho phép nếu có bổ sung dịch vụ đi kèm. Đáng chú ý, những bất động sản mua theo quy định cũ hoặc trong giai đoạn chuyển tiếp sẽ không chịu hạn chế này.
Muốn đổi tài sản đầu tư phải mua trước, bán sau
Circular 1/2026 cũng đưa ra hướng dẫn rõ ràng về việc thay đổi tài sản đầu tư. Nhà đầu tư muốn thay thế bất động sản đang sử dụng cho Golden Visa phải mua tài sản mới trước khi bán tài sản cũ. Sau khi cơ quan chức năng xác nhận tài sản thay thế đủ điều kiện, nhà đầu tư mới được phép chuyển nhượng bất động sản ban đầu. Nếu bán trước rồi mới mua lại, giấy phép cư trú có thể bị thu hồi một phần và nhà đầu tư phải nộp hồ sơ mới từ đầu.
Loạt thay đổi thủ tục giúp giảm ách tắc hồ sơ
Circular 1/2026 đồng thời loại bỏ nhiều yêu cầu giấy tờ từng khiến hồ sơ xử lý chậm kéo dài. Theo đó:
- Không còn yêu cầu chứng nhận thế chấp đối với hồ sơ mới
- Có thể nộp hồ sơ ngay cả khi thủ tục đăng bộ bất động sản chưa hoàn tất
- Không bắt buộc chứng minh kết nối điện nước
- Hồ sơ do luật sư nộp phải thực hiện thông qua cổng “Olomeleia”
- Nhà đầu tư phải có bảo hiểm hợp lệ tại thời điểm nộp hồ sơ
Các chuyên gia nhận định việc chuẩn hóa quy trình giữa các địa phương sẽ giúp giảm khác biệt trong cách xét duyệt và tăng tính dự đoán cho nhà đầu tư.
Nhu cầu Golden Visa Hy Lạp vẫn tăng mạnh
Dù siết chặt kiểm soát, nhu cầu Golden Visa Hy Lạp vẫn tăng đáng kể. Theo dữ liệu từ truyền thông Hy Lạp, số lượng hồ sơ được chấp thuận năm 2025 đạt 8.879 trường hợp, tăng khoảng 96% so với năm trước. Nhà đầu tư Trung Quốc hiện chiếm gần một nửa tổng số giấy phép đầu tư cư trú tại Hy Lạp, tiếp theo là Thổ Nhĩ Kỳ, Lebanon, Iran, Anh, Israel và Mỹ. Tổng dòng vốn đổ vào bất động sản Hy Lạp thông qua chương trình này đã vượt 5 tỷ EUR.
Kết luận
Circular 1/2026 cho thấy Hy Lạp đang bước vào giai đoạn siết chặt quản lý Golden Visa theo hướng minh bạch hơn, đặc biệt với các giao dịch bất động sản có dấu hiệu “lách luật”. Song song với đó, việc làm rõ các quy định về chuyển đổi công năng, cho thuê ngắn hạn và thay thế tài sản đầu tư cũng giúp nhà đầu tư có góc nhìn rõ ràng hơn khi xây dựng kế hoạch cư trú dài hạn tại châu Âu.
Trong bối cảnh nhiều quốc gia châu Âu liên tục thay đổi chính sách đầu tư định cư, việc đánh giá cấu trúc pháp lý dự án, tính minh bạch dòng tiền và tiêu chí xét duyệt ngày càng trở thành yếu tố quan trọng trong quá trình lựa chọn chương trình phù hợp.
Câu hỏi thường gặp
1. Golden Visa Hy Lạp hiện yêu cầu đầu tư tối thiểu bao nhiêu?
Mức đầu tư hiện dao động từ 250.000 EUR đến 800.000 EUR tùy loại tài sản và khu vực đầu tư.
2. Hy Lạp có còn chương trình Golden Visa 250.000 EUR không?
Còn. Mức 250.000 EUR hiện áp dụng cho bất động sản chuyển đổi công năng và công trình bảo tồn cần phục hồi.
3. Có thể mua nhiều bất động sản nhỏ để xin Golden Visa không?
Không. Quy định mới yêu cầu nhà đầu tư chỉ được sử dụng một bất động sản duy nhất cho hồ sơ Golden Visa.
4. Bất động sản Golden Visa có được cho thuê Airbnb không?
Có giới hạn. Các hợp đồng cho thuê ngắn hạn dưới 60 ngày không kèm dịch vụ bổ sung sẽ bị hạn chế đối với một số nhóm tài sản.
5. Nhà đầu tư mua nhà trước năm 2024 có được áp dụng mức cũ không?
Có thể, nếu giao dịch hoàn tất trước thời điểm luật mới có hiệu lực và có đầy đủ chứng từ thanh toán hợp lệ.
